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    门前修路无法通行 租客可否不交房租
门前修路无法通行 租客可否不交房租
作者:朱秀芹 蔡子成  发布时间:2014-01-10 16:17:29 打印 字号:  |  | 
  李某将自己的商品房租给姜某经营店铺,但是几年之后,由于门前修路,姜某生意受到很大影响,他坚持不付房租,要求等道路通畅再付房租,李某于是向法院起诉,要求解除房屋租赁合同,并要求姜某支付房租及违约金共计18500元。

  2009年,李某与姜某签订租赁合同,合同约定:李某将某小区门面房屋出租给姜某使用,租赁期限为六年,年租金为18500元,2011年至2015年根据市场行情作相应调整。在合同约定的租赁期间内,每年租金分上、下半年两次支付,每次各支付全年租金的一半。姜某应按期支付李某租金,否则,李某有权提前中止或解除合同,无偿收回出租商铺,并有权要求姜某承担违约金9250元。姜某违约或擅自中止或解除合同的,应于中止或解除本合同五日内向李某支付相当于当年半年租金的违约金,同时应缴清本合同规定应由姜某负担的各种税费。

  合同签订后,李某依约将房屋交付姜某使用,但2013年度下半年,政府对门前道路进行改造,将道路全部封闭,姜某承租的房屋生意很差,于是他不再按期支付租金,经李某多次催缴,姜某拒绝支付,李某遂诉至泗阳法院,请求判决解除李某、姜某签订的租赁合同,姜某支付2013年下半年租金9250元并承担违约金9250元,姜某承担本案诉讼费。

  被告姜某辩称,与李某签订租金合同是事实,但未支付下半年租金是因为政府修路,自己未获得收益,无法支付租金。因道路维修系惠民工程,李某自己应当承担租金的损失,姜某自己承担无法营业的损失,因此不同意支付下半年度租金,请求驳回李某的诉讼请求。

  本案争议的焦点是:1、李某要求解除租赁合同是否应当予以支持?2、姜某是否应当支付2013年下半年租金9250元及违约金9250元?

  针对第一个焦点,合同成成立后客观情况发生了当事人在订立合同是无法预见的、非不可抗力造的不属于商业风险的重大变化,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。道路工程改造与否非取决于李某及姜某,对于下半年租金应根据客观情况予以调整,经法院释明后,姜某愿意继续承租房屋,但仍然不同意支付租金,据此,李某李某有权解除租赁合同,姜某应当向李某返还房屋。

  针对第二个焦点,姜某已实际占用房屋至今,由于不可归责于双方当事人的原因导致影响房屋正常营业,根据公平原则,姜某应适当向李某支付租金,结合双方年度租金为18500元的约定,判决解除李某与姜某签订的租赁合同,姜某向李某返还房屋并支付6至9月房屋租金4000元、违约金1000元。
来源:泗阳县人民法院

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