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    承租人优先购买权不得对抗善意第三人
承租人优先购买权不得对抗善意第三人

  ○王文清

  2011年1月,孙某与王某签订房屋租赁合同,约定王某承租孙某门面房。孙某于承租期内和李某签订了房屋买卖合同,但未办理过户手续,也未通知王某卖房一事。王某在得知这一情况后,向孙某发出书面通知,要求孙某以同等条件将房屋出卖给自己。遭到孙某拒绝后,王某以孙某侵犯自己的优先购买权为由提起诉讼,要求以同等条件购买房屋。  

  本案存在两种不同意见。一种意见认为,应支持王某的诉讼请求。因为根据《合同法》第229条买卖不破租赁的规定,王某享有以同等条件优先购买的权利。第二种意见则认为,王某主张的优先购买权成立,但只能要求孙某承担合同违约责任。理由是:根据《合同法》第230条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中,孙某在出卖房屋前并没有通知王某,侵犯了王某的优先购买权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。故本案中,王某主张孙某与李某签订的房屋买卖合同无效,以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的,除非王某能证明孙某与李某恶意串通。但法院要向王某释明,可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。  

  笔者同意第二种意见。在民法理论上,优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权,这种优先购买权基于物权共有关系产生,具有对抗第三人的效力。承租人享有的优先购买权则属于后者,其本质是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利,这种优先购买权仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力,优先购买权人仅可以要求优先购买租赁物,而不得以此权利对抗第三人。


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